不動産担保ローンとは
所有している建物や土地を担保にして金融機関や金融会社から融資を受けることを「不動産担保ローン」といいます。企業などで、事業拡大や設備拡充を図りたいとした場合、かなり大きな金額が必要になります。手元に現金として余裕がない場合、また複数の小口の融資をまとめて一本化したいときなどにこの「不動産担保ローン」を利用する場合が多いようです。不動産担保ローンは、地価の評価価格に変動があるものの、土地や建物といった不動産には、一定の価値がありますので、大きな金額の融資を受けることが可能となります。このような担保がある場合の融資を「有担保融資」といい、カードローンのような個人の信用において融資を受けるものを「無担保融資」といいます。
不動産担保ローンの３つのメリット
「不動産担保ローン」のメリットの１つ目としては、土地や建物などの不動産を担保とする有担保融資となるので、担保の価値にもよりますが、金融機関や金融会社から無担保融資に比べ、高額融資を受けることが可能となります。また保証人が原則不要という点もメリットとしてあげられます。１つの不動産では融資額が足りない場合には、複数の不動産を担保にして融資を受けることもできます。メリットの２つ目は金利が低いということです。融資側（金融機関・金融会社）は、もし返済が出来ない場合でも、不動産の抵当権・根抵当権を設定することにより、融資金の回収が無担保融資に比べリスクが少ないために低金利で融資することができるのです。メリットの３つ目は、返済を長期間に渡ってできるということになります。長いものなら３５年という返済期間を設定している場合もあります。メリットの２つ目に金利の低さがありますが、融資を受ける側にしてみれば、長期間で返済する場合、低金利によって返済総額を低く抑えることができます。返済方法も元利均等返済・元金均等返済・リボルビング方式などがあります。また短期間で返済可能なら一定期間だけ利息を払うという「元金据え置き一括返済」や「繰り上げ返済」なども可能です。不動産担保ローンを扱う民間の金融会社など会社によって金利に大きな差がありますので注意が必要だといえます。
有担保融資／無担保融資／抵当権・根抵当権
「有担保融資」とは金融機関や金融会社から融資またはお金を借りたい場合、借入れの条件として担保が必要な場合があります。担保を入れることにより、無担保融資よりも借入れる金額が多くなり、金利も低くなります。「不動産担保ローン」は建物や土地などを担保としますが、不動産以外の預金や有価証券、株券などの財産や自動車や貴金属、絵画のような芸術品など、資産価値があるものも対象となる場合もあります。「無担保融資」とは、担保が無くても借入れができる融資のことをさします。カード会社のキャッシングローンなどはそれになります。借入れの際に担保がありませんので、金利が高くなります。有担保融資での担保となる不動産には、抵当権や根抵当権が設定されます。抵当権とは、お金を貸した側が、債権を回収するための権利をいい、不動産担保ローンの場合は、担保となる不動産につけることになります。抵当権は、融資の返済が終わると消滅します。根抵当権は、同じように不動産などに抵当権を設定しますが、融資額の上限を決め、その範囲内なら返済をしながらでも、何度でも繰り返し貸し借りができるというものです。企業などにおいては、事業をしていく上で継続的に取引の必要がある場合、抵当権がある不動産に追加融資で抵当権を再設定するということがないので、始業資金の調達などに使われることが多いようです。
抵当権消滅／債務不履行／競売／任意売却
不動産を担保にして借りた融資を返済すると、抵当権を外すことができ、これを「抵当権消滅」といいます。抵当権や根抵当権の設定は、もし、お金をかりた融資先が「債務不履行」や返済できない状態、債務者となった場合、融資側が債権者として担保となっている不動産などを「競売」にかけ、債権を回収することになります。「競売」とは、回収できない債務を担保として抵当権を設定している不動産を債権者が裁判所に申し出て、裁判所が売却することを言います。その売却された不動産の金額から債権者は債権を回収します。同じ不動産に対して、複数から融資を受けている場合、第１抵当権、第２抵当権、第３…などが発生します。これは、抵当権の設定を行った順番によりつけられ、抵当順位と呼ばれています。不動産が「競売」にかけられた際には、この抵当順位によって債権を回収する権利があります。抵当権は基本的に抵当権を設定した順番となりますが、話し合いによって変えることが可能となります。回収する方法には、「任意売却」というものがあります。「任意売却」とは、債務者と債権者が競売に掛けられる前に債務を整理し、任意で不動産を売却することにより債権を返済するということです。この場合、競売にかけられるよりも多少は高い金額で不動産を売却することができるかもしれません。
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