不動産担保ローンの注意点
返済金を減らすことは誰でも考えていることでしょう。繰り上げ返済・途中解約・担保物件の売却・借り換えなどの不動産担保ローンの返済期間中に行われることについての説明と注意点です。
土地の種類
「不動産登記法」により、土地のそれぞれ使用用途によって田・畑・宅地・池沼・山林・原野・鉱泉地・学校用地・鉄道用地・墓地・牧場・公園・雑種地など「地目」は２１種類に定められています。土地は地目別によって規制が設けられ勝手には変更ができません。売買に関しても厳しい規制があります。また所有には国・県・市町村などの自治体が有するものと、法人や個人で所有するものがあります。畑や田には特別な場合を除いて建物を建てることはできませんし、売買に関しても誰でもが購入することはできません。一般的に建物を立てるのは地目が「宅地」となっている土地になります。宅地にも用途に応じて「住宅地」、「商業地」、「工業地」の３つに分けられ、その中で１２種類に分かれています。建物の建ぺい率（土地に対しての建物の敷地面積）や容積率（土地に対しての建物の容積）なども「都市計画法」で用途地域によって細かく定められています。同じ住宅地でも、場所が「商業地」のほうが「住宅地」や「工業地」に比べると建ぺい率や容積率は高い比率に設定されていますが、建築に関する法律の「建築基準法」では建物の基準も厳しいものになります。
地目による土地の担保価値／建物の担保価値
土地の値段はどのようにして決まるのでしょうか。土地には、その用途によって「地目」が決められています。地目の「宅地」には「住宅地」、「商業地」、「工業地」と大きく３つに分類され、さらに１２種類に分類されます。同じ宅地でもその種類によって「建ぺい率」や「容積率」が決まっています。「商業地」は主に店舗や事務所等の商業用として利用されます。「都市計画法」で定められた区分の１つで、商業地が集まった地域は「商業地域」と呼ばれ、通常交通手段として便利な駅前など、人の集まる地域に形成されます。このような商業地域の土地や建物は商業用の不動産としての価値が高く、特に都心に近い商業地ほど非常に高額で取引されるようです。地目が同じ「住宅地」であっても、商業地域に近くなるほどその価値が高くなるといえ、下水道などのインフラ面や学校や病院、公園、スーパーといった生活に必要な環境が周辺に整っているかによっても違いが生じます。建物に関しては、基本的には築年数や建物の状態、階数などを基本として、マンションには南向きや角部屋などの部屋の位置や階数なども加わり、交通の利便性や周りの環境など総合的な観点から価格は決まるようです。
不動産登記法／建築基準法
「不動産登記法」とは不動産登記に関する手続きやそれに関連する事柄について定めた法律です。平成１６年に旧不動産登記法の全部が改正され、内容が改められました。この「不動産登記法」の中に不動産担保ローンで担保となる不動産の「抵当権」や「質権」といった項目も含まれています。新たな不動産登記法では、本人確認情報提供制度導入による保証書制度の廃止、登記原因証明情報の提供制度導入による申請書副本制度の廃止、その他の変更が行われました。また今までは法務局・支局・出張所に出向かないと申請できなかった登記申請がインターネットを利用した電子による登記申請が順次可能になり、電子申請可能な登記所では登記識別情報制度導入による登録済証制度（権利証交付）が廃止されます。「建築基準法」とは、国民の生命・健康・財産を守ることを目的に、建築物の敷地、構造、設備、用途について、その最低基準を定めた法律となります。それぞれの建築物自体に対する単体規定と都市計画の観点からの建築物に対する集団規定に分かれています。「不動産登記法」の地目によって定められている「宅地」の「住宅地」、「商業地」、「工業地」など、土地の分類によっても、その基準は異なり、それに従った建築物でなければ建てることはできません。
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