不動産担保ローンのメリット
不動産担保ローンを利用しようと考えた場合、「融資金額が高い」「金利が低い」「返済期間の長期化」などのメリットがあります。
不動産担保ローンの３つのデメリット
「不動産担保ローン」のデメリットの１つ目は、土地や建物などの不動産を担保として融資を受けるので、もし返済が滞り債務不履行に陥った場合、担保となった土地や建物などの不動産が競売などに掛けられ、不動産という大きな資産を失うということです。競売は裁判所によって行われ、入札金額を一番高くつけたところに売却されますが、市場価格よりも高い金額になることはなく、ほとんどが市場価格の７割から８割程度となります。また売却により移転費用や引越し費用などは自己負担となります。デメリットの２つ目は、不動産担保ローンでは不動産の持っている価値は「不動産査定」によって査定され、７割程度が限度で融資されます。また長期間で返済をするものですから、不動産は常に「市場価格」に変動があるために、融資を受けた際と競売に掛けられた際の市場価格が同じであるとは限りません。競売時の市場価格が低く、「担保価値」の下がった不動産を売却した金額で返済金額が賄えない担保割れ状態の場合は、債務が残ることになり、この場合は残りの債務を債権者側が支払わなければなりません。デメリットの３つ目は、不動産担保ローンを契約する際に事務手数料やその他の費用がかかるということです。
不動産査定／市場価格／担保価値
「不動産査定」とは所有している土地や建物などの不動産の価値を評価することとなります。建物の築年数や状態、土地周辺の環境などが査定における大きなポイントとなるようです。不動産担保ローンを受けようとするとき、金融機関や金融会社が、土地や建物にこの査定を行い、融資額を決めることになります。「市場価格」とは、実際に競争売買を行っている不動産市場によって決まる不動産価格のことをいい、この市場価格も不動産査定を行う際には大きく関係してきます。一般の市場価格を基本に不動産価格を算定したものから、土地や建物などの不動産を売却したときに得ることのできる対価が「担保価値」となります。債務不履行となった場合、競売で市場価格よりも低い金額で売却されることが多いので、融資額をほとんどが担保価値の７割程度に設定することにより、融資側としてはリスクを避けることになります。この担保価値は、不動産ですでに借入れがあった場合にはその借入れ金額を差し引いた残りの金額が担保価値になりますので、その不動産で再び融資を受けることは難しくなります。また、不動産査定で不動産の担保価値が不足している場合、融資額が少ない、融資を受けられない状況ともなります。
契約にかかる費用／必要な書類
不動産担保ローンは相談・申込みに関しては無料で行っている金融機関・金融会社が多いようでが、契約時に費用がかかります。不動産担保ローンでは、融資側は融資額の上限３％の事務手数料を請求することができます。３％というと１０，０００円なら３００円ですが、不動産担保ローンは高額な融資を受けることができるので、融資額が１億円なら事務手数料だけで３００万円にもなります。また契約書の収入印紙代や担保物件となる土地や建物の不動産査定を外部に依頼したときにかかる調査費用・抵当権設定費用・登記費用なども実費でかかり、大きな物件ほど融資金額が高額になるのでそれにかかる事務手数料や収入印紙代の金額も大きくなります。不動産担保ローンを契約する際には、さまざまな書類が必要となります。個人では運転免許証やパスポートなどの本人を証明できるもの、収入を確認できる源泉徴収票や給与明細・確定申告書、住民票・戸籍謄本・印鑑証明書・登記簿謄本・納税証明書などの証明書や書類、法人では登記事項証明書や決算書・確定申告書・納税証明書・印鑑証明書などの証明書や書類です。それらを取得するためにこまごまとした費用もかかります。自身で用意する書類に対しては実費がかかりますが、事務手数料に関しては、実費で支払うまたは融資額の中に組み込む、返済で相殺するということもあります。
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